Indice di attrattività delle case: cos’è e come si misura

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Hai provato a calcolare il valore della tua casa moltiplicando i metri quadri per le quotazioni ufficiali trovate sull’Agenzia delle Entrate, ma confrontando gli annunci di immobili nella tua stessa zona online e su portali come Tecnocasa qualcosa non ti torna? Se la tua valutazione immobiliare è (molto) al ribasso, con ogni probabilità non hai preso in considerazione l’indice di attrattività delle case. Di cosa si tratta? E come si calcola? Proviamo a scoprirlo insieme.

Come capire quanto “attraenti” sono i propri immobili e cosa incide su questo

Una serie di fattori che vanno oltre la semplice metratura dell’immobile sono generalmente tenuti in conto dagli addetti ai lavori per determinare il reale valore dello stesso. Non è difficile intuire, del resto, che un immobile in un palazzo storico è più attraente di uno in un complesso edilizio degli anni Settanta od Ottanta per esempio e lo stesso vale per case e appartamenti che si trovano ai primi piani di un edificio in cui non ci sia ascensore, per immobili panoramici o in cui siano stati effettuati lavori di efficientamento energetico e via di questo passo. Ci sono, in altre parole, una serie di coefficienti di merito che contribuiscono a determinare il valore di mercato di un immobile e che, di fatto, sono alcuni tra gli indicatori alla base dell’indice di attrattività delle case. Semplificando molto, si può dire insomma che l’ultimo suggerisce quanto mediamente graditi sono immobili di una certa tipologia o con una serie di caratteristiche.

Quasi sempre, però, l’indice di attrattività delle case è espresso a zone e, soprattutto, varia considerevolmente di zona in zona. C’entra certamente il fatto che in un’ex area industriale, per esempio, è difficile trovare edilizia che non sia edilizia popolare o immobili che, fatto salve grosse operazioni di riqualificazione, abbiano subito di recente lavori di rifacimento: questo naturalmente non può che far scendere il tasso di gradimento per l’intera area. Al contrario è più facile in un quartiere residenziale trovare immobili che abbiano molti comfort e accessori come garage, posti auto riservati, ascensori, eccetera o nei centri storici appartamenti in vendita in palazzi storici o signorili e ciò non può che far crescere qui l’indice di attrattività delle case.

Ci sono altri fattori rilevanti, però, in questo senso e sono legati a quelli a cui ci si riferisce in gergo come coefficienti esterni. A seconda di in che città e in che quartiere si trova, se vicino a una fermata della metro o ben servito da altri mezzi pubblici o prossimo ad attrattive turistiche o per lo svago o a servizi essenziali come scuole, ospedali, eccetera un immobile può risultare più attraente di un altro. A volte è anche quanto una città è in voga su un piano lavorativo o commerciale a incidere su quanto appeal esercitano gli immobili in vendita sul suo territorio ed è per questo che periodicamente si è assistito all’exploit degli indici di attrattività delle case in città come Napoli o Bologna, per esempio, e che consistenti fluttuazioni stagionali le subisce, invece, l’indice di attrattività delle case nelle località marittime.

Se calcolarlo insomma è complesso e richiede di incrociare una serie di dati diversi, visualizzare l’indice di attrattività delle case è generalmente più semplice: basta guardare dove, nelle mappe sui portali immobiliari o negli appositi urban index ministeriali, si concentrano punteggi più alti di gradimento per gli immobili in vendita o zone più intensamente colorate sulla base dello stesso criterio.