Subentrare ad un mutuo: si può

Quando si compra casa ci sono diverse opzioni per finanziare il proprio acquisto: in qualche caso il compratore ha già i fondi necessari e basta una facile transazione tra le due parti, in qualche altro caso la casa era stata precedentemente acquistata tramite mutuo e il nuovo compratore ha la possibilità di subentrare al precedente mutuatario. Quest’ultima pratica è denominata accollo. Ma cos’è un accollo mutuo nello specifico?

L’accollo si può manifestare in tre casi:

• Quando la casa in acquisto è gravata da mutuo ancora da estinguere
• Quando si verifica divorzio o separazione di una coppia e una delle due parti desidera svincolarsi dalla propria quota di mutuo
• Quando un costruttore aveva avviato i lavori grazie all’accensione di un mutuo e trova successivamente un acquirente interessato all’acquisto della casa, il quale subentrerà al pagamento della quota di mutuo restante

È importante notare che il subentrante entra nel contratto di mutuo alle medesime condizioni cui questo era stato erogato al primo contraente. In sostanza dunque, una volta pattuito il prezzo dell’immobile tra costruttore e acquirente, quest’ultimo paga una parte di questa cifra direttamente mentre l’altra parte viene estinta con la banca nel corso del tempo.

TIPOLOGIE DI ACCOLLO

La pratica dell’accollo mutuo si può suddividere in due categorie, vediamo come si manifestano:

• Accollo cumulativo: si manifesta normalmente nei casi in cui il nuovo acquirente non sia in grado di fornire sufficienti garanzie alla banca. In questo caso dunque si stabilisce che, nel caso in cui il nuovo contraente non riesca a un certo punto a continuare a pagare il mutuo, questo verrà trasferito e richiesto nuovamente al mutuatario originario.
• Accollo liberatorio: questa metodologia per avere valore deve essere espressamente dichiarata nel contratto, e libera completamente il primo contraente del mutuo, facendo ricadere l’intera quota restante esclusivamente sull’accollatario.

I RISCHI

Per sua natura questo tipo di contratto genera dei rischi che possono essere sintetizzati come segue:

• Cattivo pagatore: il rischio più importante è quello di subentrare a un cattivo pagatore. Se il precedente mutuatario non si trovava in regola coi pagamenti, l’accollatario – oltre che subentrare al mutuo – subentrerà anche a questo status. È quindi estremamente importante controllare che l’accollato (cioè il primo contraente del mutuo, a cui l’accollante subentra) sia completamente in regola col pagamento delle rate.
• Subentro totale: dal punto di vista dell’accollato, sarebbe normalmente molto importante che questo richiedesse il sopracitato accollo liberatorio, in modo da essere svincolato da eventuali problemi creati da mancati pagamenti del subentrante.
• Apertura conto: se il subentrante non è già cliente della banca presso la quale è stato acceso primariamente il mutuo, sarà necessario che apra lì un conto, il che potrebbe esporlo a condizioni di conto non particolarmente vantaggiose.

I VANTAGGI

Se da un lato il metodo dell’accollo mutuo espone a qualche rischio, dall’altro ci sono alcuni interessanti vantaggi che in qualche caso potrebbero quindi rendere molto conveniente intraprendere questo tipo di contratto. Vediamo quali sono:

• Risparmio su accensione nuovo mutuo: come si sa, l’accensione di un nuovo mutuo è soggetta a costi che variano da banca a banca ma che non sono sempre irrisori. Va da sé che il fatto di subentrare a un mutuo già esistente, vi permetterà di risparmiare sulle spese previste per aprirne uno nuovo.

Controlli da parte della banca: un ulteriore vantaggio è rappresentato dal fatto che la banca non è necessariamente tenuta ad effettuare controlli su chi subentra al pagamento del mutuo. D’altro canto però, per salvaguardarsi da possibili rischi, l’istituto di credito potrebbe richiedere la sottoscrizione di polizze assicurative da parte del subentrante, le cui condizioni non sono spesso vantaggiose.